Hypotéky nebo hypotéky , je úvěr určen k financování zcela nebo zčásti na pořízení nemovitosti , stavební provoz, nebo práce na tomto majetku.
Za nedostatečného bankovnictví, hypotečních úvěrů se opravdu vzlétlo v XIX th století během reklamních operací, které podnítily bublinu z roku 1860 a pád, který následoval .
Hypoteční úvěry jsou regulovány zákonem. Rámec pro smlouvy a reklamní praktiky ve Francii se objevil v roce 1978 (zákon z10. ledna 1978). Zákon o úvěru na nemovitosti pro jednotlivce pochází ze směrnice 2014/17 / EU, z4. února 2014, vstup do francouzského práva od 21. března 2016.
Všechny hypotéky přijaté dříve 1 st 10. 2016podléhají předchozím zákonům. Hypotéky prošly po tomto datu1 st 10. 2016 se řídí novými pravidly.
Nové hypoteční úvěry jsou součástí konkrétního právního procesu zaměřeného na ochranu dlužníků - spotřebitelů (články L. 313-1 a násl. Spotřebitelského zákoníku ). Do tohoto nového rámce spadají i opětovná jednání o předchozích úvěrech; pokud jsou poskytnuty původním věřitelem, nejsou předmětem nové smlouvy, ale dodatku .
Consumer Code stanoví zásady rozdělování nemovitostí úvěrů, pokud jde o ochranu spotřebitele, příjemcům úvěrů v článcích L. 312-1 a násl (Kniha III, Hlava 1 st kapitola II).
Porovnání různých hypotečních úvěrů je možné díky použití konvenčního ukazatele, efektivní sazby . Před rokem 2016 byla efektivní sazbou používanou u hypotečních úvěrů fyzickým osobám TEG nebo celková efektivní sazba . Stanovení TEG přineslo velké množství sporů mezi bankami a dlužníky. Například TEG je proporcionální pojistně matematická sazba. Kasační soud to také připomněl rozsudkem ze dne27. listopadu 2013.
Celková efektivní sazba (TEG) je celkové náklady úvěru z dlužníka vyjádřené ve formě ročního procenta částky této půjčky. TEG se počítá na základě celkových nákladů na půjčku: úroky, poplatky za správu, náklady na pojištění, možné poplatky za zprostředkování, poplatky spojené se zárukou. Všechny náklady, které jsou povinné pro poskytnutí úvěru, jsou zahrnuty v TEG. Pojištění úvěru, které není věřitelem považováno za povinné a jako takové je v nabídce deklarováno, nebude v TEG zachováno. Je to ukazatel celkových nákladů na půjčku.
Hypoteční úvěry v cizích měnách v zásadě podléhají silné informační povinnosti 1 st 10. 2014.
The 4. února 2014, Evropský parlament odhlasoval směrnici upravující nový právní rámec pro hypoteční úvěry (známý jako „směrnice o hypotečních úvěrech“, MCD nebo původně CARRP pro úvěrovou smlouvu týkající se rezidenčních nemovitostí “) . Tato směrnice 2014/17 / EU o„ smlouvách spotřebitelský úvěr vztahující se k nemovitostem pro bydlení "platí v celé Evropské unii od21. března 2016.
Ve Francii je směrnice provedena vyhláškou 2016-351 z 25. března 2016, pro legislativní část nového rámce.
Regulační část vyplývá z vyhlášky.
Hypoteční úvěry fyzickým osobám se řídí články L. 313-1 a následujícími, L. 314-1 a následujícími ve spotřebitelském zákoníku .
Měnového a finančního kód byl také ve znění pozdějších předpisů, pro zprostředkovatele v bankovních operací a platebních služeb (makléři a úvěrové kanceláře).
Ochrana zájmů dlužníků samotnými bankovními profesionály se jeví jako priorita nového právního režimu.
Na všechny profesionály, distributory-věřitele (agentury úvěrových institucí ) nebo zprostředkovatele se vztahují stejné povinnosti odborné způsobilosti na21. března 2019, pro prodejce francouzských bank) a dohled nad odměnami prodejců hypotečních úvěrů.
Existují čtyři předsmluvní závazky:
List „FISE“ (evropský standardizovaný informační list) obsahuje základní informace o hypotečních úvěrech. Umožňuje budoucímu dlužníkovi určit přizpůsobení předpokládaného úvěru jeho potřebám a jeho cílům.
Annual Global Normální rychlost , dubnu, nyní nahradí TEG jako právní indikátor efektivní úvěrové sazby (na1 st 10. 2016, pro Francii).
Pokud věřitel podrobí poskytnutí úvěru pojištění, musí nabídka obsahovat také efektivní roční pojistnou sazbu TAEA, která měří dopad pojištění na náklady úvěru.
Nová ustanovení spotřebitelského zákoníku vstupují v platnost postupně,1 st 07. 2016, na 1 st 10. 2016, pak na 1 st 01. 2017.
Regulace konsolidace úvěrů se zpřísňuje.
Iobsp , zprostředkovatelská bankovnictví a platební služby, mají k dispozici bezplatné cvičební zařízení v Evropské unii.
Hypoteční úvěry se nejčastěji vztahují na bydlení (úvěr na bydlení), které majitel využívá buď na své hlavní nebo vedlejší bydlení, nebo k pronájmu třetí osobě. V případě investice do pronájmu je možné odečíst úrokový úvěr od výnosů z pozemků .
Může se také vztahovat na investiční nemovitost jako celek nebo dokonce na obchodní nemovitost.
SCPI (občanská společnost investice do nemovitostí) mohou také nárokovat.
Právní kategorie hypotečních smluv zahrnuje smlouvy určené k financování:
Hypoteční transakce s profesionálními nebo podnikovými dlužníky obecně nespadají pod právní režim hypotečních úvěrů ve Francii.
Hypotéka má nejčastěji následující vlastnosti:
Z technického hlediska existuje několik typů půjček:
Několik společností se specializuje na bankovní zprostředkování , zejména zprostředkování hypoték. Přístup k této profesi, poté její výkon, předpokládá dodržování konkrétních podmínek.
Od té doby 1 st 01. 2013, podléhají zvláštním předpisům rozšířeným na jejich obchodní praktiky.
Zprostředkující makléři v bankovních transakcích a platebních službách („IOBSP“) podléhají povinnosti úvěrového poradenství , která je odlišuje od ostatních bankovních profesionálů.
Regulace bankovních zprostředkovatelů, makléřů nebo agentů zahrnuje většinu zemí Evropské unie za účelem zavedení společné politiky vnitřního trhu pro hypoteční úvěry.
Ve Francii lze dlužníkovi poskytnout další půjčky. Podmínky jejich poskytnutí závisí na profilu dlužníka, ale často na vlastnostech souvisejících s nemovitostí.
Tyto půjčky proto doplňují jistinu hypotéky; jsou začleněny do celkové studie solventnosti a projektu financování: