Rozdělené spoluvlastnictví v Quebecu

Rozdělené spoluvlastnictví v Quebecu je považováno za termín vlastnictví. Říká se, že spoluvlastnictví je rozděleno, když je vlastnické právo rozděleno mezi vlastníky zlomky, z nichž každá obsahuje soukromou část, věcně rozdělenou a podíl na společných částech.

Z tohoto důvodu se články týkající se spoluvlastnictví nacházejí ve druhé hlavě občanského zákoníku v Quebecu s názvem DE LA PROPERTY. Články 1009 a následující občanského zákoníku v Québecu organizují spoluvlastnictví zařízením silně inspirovaným zákonem z10. července 1965Francouzština. Kanadští právníci velmi pečlivě konzultovali francouzské pozitivní právo, aby zajistili situaci, která ve všech právních režimech zůstává choulostivá. Články 1012 až 1037 se týkají nerozděleného spoluvlastnictví. Články 1038 až 1109 se týkají rozděleného spoluvlastnictví. Americký termín condominium se často používá neformálně.

Za reformu občanského zákoníku, která vstoupila v platnost dne 1 st 01. 1994, québecký zákonodárce se také inspiroval jinými režimy bližšími jeho území, například legislativou v Ontariu, stejně jako legislativou několika amerických států ( Connecticut atd.).

Ačkoli je quebecký kondominiový režim silně inspirován (francouzským) zákonem z roku 1965, přetrvávají hlavní rozdíly:

  1. Pokud jde o slovník, mluvíme o „prohlášení o spoluvlastnictví“, nikoli o „regulaci spoluvlastnictví“, jako ve Francii.

V Quebecu je deklarace rozdělena do tří částí: zakládací listina, popisný popis zlomků (místo „popisného prohlášení o rozdělení“) a stavební předpisy; což umožňuje způsoby provedení smlouvy s různým stupněm závazků.

  1. Pokud jde o správu společného vlastnictví: Správce společného vlastnictví je vybrán, stejně jako u jakéhokoli jiného poskytovatele služeb, správní radou. Spoluvlastníci jsou stejně jako u jakékoli smlouvy konzultováni pouze s ročním rozpočtem, a tedy s rozpočtem souvisejícím se smlouvou správce.
  2. Výraz „podíl spoluvlastnictví“ se také používá k označení množství spoluvlastnictví.
  3. Poplatky za spoluvlastnictví jako ve Francii a Belgii jsou v Quebecu spíše relativními hodnotami zlomků; zlomek tedy zahrnuje soukromou část a podíl společných částí.
  4. A konečně francouzský zákon z roku 1965 ignoruje pojem pohotovostních fondů používaných v Severní Americe, zejména v Quebecu, stejně jako ve všech kanadských provinciích, kde je tato podmínka veřejného pořádku.


Principy fungování

Prohlášení o spoluvlastnictví

Prohlášení o spoluvlastnictví je jak konstitutivním aktem, tak smlouvou upravující práva, povinnosti a odpovědnosti různých aktérů: deklarant / promotér, spoluvlastníci, administrátoři, syndikát, nájemci a obyvatelé.

Po zveřejnění prohlášení o spoluvlastnictví vzniká syndikát spoluvlastnictví, tj. Právnická osoba, která bude jednat za správu a správu budovy. Udělení právní subjektivity zejména umožňuje syndikátu podepisovat všechny smlouvy vlastním jménem a zastupovat se ve všech řízeních, aniž by se musel podílet na spoluvlastnících.

Sdružení bytů je spravováno a spravováno jako dvouhlavá hydra: některé pravomoci jsou svěřeny shromáždění spoluvlastníků, zatímco jiné jsou svěřeny správní radě.

Prohlášení o spoluvlastnictví je rozděleno do tří částí:

  1. Zakládající akt spoluvlastnictví: toto je pravděpodobně nejdůležitější část kvůli svému obsahu, ale také proto, že jakmile bude vypracován a zveřejněn, bude obtížné získat dvojitou většinu požadovanou na schůzi spoluvlastníků za účelem jeho úpravy. Obsahuje definici cíle budovy, soukromé části a společné části. Určuje také relativní hodnotu každé frakce a také metodu použitou k jejímu stanovení. Konečně článek 1053 občanského zákoníku v Québecu uvádí, že rovněž stanoví jakoukoli dohodu týkající se nemovitostí nebo jejich soukromých či společných částí. Tato představa úmluvy zůstává nejasná a dnes je stále obtížné ji odlišit od toho, co musí být obsaženo ve stavebních předpisech, konkrétněji s ohledem na ukládání sankcí odporným spoluvlastníkům. Nakonec zřizovací akt stanoví rovněž příslušné pravomoci a povinnosti syndikátu a shromáždění spoluvlastníků.
  2. Stavební předpisy: vnitřní předpisy upravují pravidla každodenního vnitřního života, tj. Pravidla týkající se užívání, užívání a údržby soukromých a společných prostor, jakož i pravidla týkající se správy a provozu kondominia. Jedná se o stanovy, které stanoví zejména počet členů správní rady a způsob jejich volby, jakož i pravidla týkající se konání schůze spoluvlastníků. Je to také nařízení, které vyjmenovává různé zákazy, jako je držení potenciálně nebezpečných předmětů, pravidla týkající se práce v soukromých oblastech a přítomnost zvířat.
  3. Popisný čin zlomků: toto je poslední část prohlášení. Často se omezuje na vypisování počtu soukromých a společných položek. Obsahuje také popis skutečných práv ovlivňujících budovu nebo existujících v její prospěch, ale ve skutečnosti se stále více pozoruje, že popis těchto skutečných práv je obsažen v zřizujícím aktu.

Cíl budovy

Cíl budovy je hlavním prvkem rozděleného spoluvlastnictví v Quebecu. spoluvlastník nebo potenciální kupující nalezne definici cíle budovy v prohlášení o spoluvlastnictví pouze částečně. Přesněji řečeno, jedná se o zřizovací akt spoluvlastnictví, který stanoví nejen cíl budovy, ale také cíl soukromých částí a společných částí.

I když je pojem určení budovy vágní, zůstává prvkem interpretace života v konkrétním kondominiu spíše než v jiném. Mohli bychom najít oprávněná omezení v souvislosti s kondominiem, jehož povaha je striktně rezidenční, zatímco v kontextu kondominia, jehož původním cílem je bytový hotel nebo bydlení pro lidi, by byla zcela neopodstatněná.

Článek 1056 občanského zákoníku v Quebecu přebírá zásadu, že je někdy nutné chránit menšinu před tyranií většiny, když stanoví, že jsou povolena pouze omezení odůvodněná cílem nemovitosti, jejími vlastnostmi nebo její situací. Bylo tedy rozhodnuto, že spoluvlastnictví nemůže změnit své prohlášení o spoluvlastnictví tak, aby zvířata úplně zakázalo, je však možné toto právo upravit omezením počtu zvířat a jejich hmotnosti.

Stejná logika platí i pro právo spoluvlastníka pronajmout si svůj „byt“. Syndikát bude schopen upravit práva spoluvlastníků omezením nájemného na minimálně jeden rok, aby nedocházelo ke krátkodobému pronájmu tam a zpět, ale nemůže čistě a jednoduše zakázat spoluvlastníkům pronájem. A v souvislosti s bytovým hotelem je potom nemožné předpokládat takovou úpravu nájmu na minimálně jeden rok.

Rozhodovací orgány

Reference

  1. Článek 1010 občanského zákoníku v Quebecu
  2. „  Rozpočty syndikátu spoluvlastnictví - Fiset Legal  “ (přístup k 31. května 2015 )
  3. Články 1038 a 1039 občanského zákoníku v Québecu
  4. „  spolumajitel povinností  “ (k dispozici na 1. st června 2015 )
  5. Článek 1097 občanského zákoníku v Quebecu
  6. Článek 1053 občanského zákoníku v Québecu
  7. Karl Inc. , "  Zvířata condo  " na www.papineauavocats.ca (k dispozici na 1 st červen 2015 ) .
  8. "  Domácí byt / Condominium právo v Quebecu - Fiset Legal  " (k dispozici na 1 st červen 2015 ) .
  9. Kilzi v. Syndikát spoluvlastníků 10400 boul. l'Acadie , [2001] RJQ 2401.