Funkční zastarávání
Tento článek může obsahovat nepublikovanou práci nebo neověřená prohlášení (července 2016).
Můžete pomoci přidáním odkazů nebo odebráním nepublikovaného obsahu. Další podrobnosti najdete na diskusní stránce .
Funkční zastarávání je jedním ze tří prvků odpisy z budov , jiní být zhoršení (fyzické amortizace) a ekonomickou zastarávání , který pochází ze zdrojů mimo vlastnictví.
Funkční zastarávání neboli zastarávání je ztráta hodnoty zboží obecně v důsledku změn v technikách nebo vkusu.
U budovy může pocházet z několika zdrojů:
- špatný design na počátku (špatné plánování prostoru),
- nadměrná velikost ( rám je příliš těžký pro současné použití),
- poddimenzování (nedostatečná volná výška),
- změna stavební techniky (dřevěné rámy, světlíky),
- změna v užívání budovy ( obchodní centrum přeměněno na kanceláře ),
- změna výrobních metod (řetězová výroba na jedné úrovni, která nahradí vícepodlažní průmyslové budovy),
- změna ve struktuře spotřeby (neloajálnosti obchodních domů v centru města ve prospěch nákupních center v předměstí )
- změna životního stylu ( bydlení s dělenými prostory místo otevřených prostorů),
- změna vkusu (vzhled front obchodů) atd.
Funkční zastarání může být opravitelné (zastaralá kuchyň) nebo neopravitelné (nedostatek vnitřního parkování ve staré kancelářské budově ).
Při hodnocení nemovitostí umožňuje použití reprodukčních nákladů (spíše než reprodukce) obejít jistou funkční zastaralost, ale při výběru náhrad je nutné být velmi uvážlivý.
- Nadměrná velikost: Představuje prvek, který má být nahrazen ve výpočtu nákladů, protože pro potenciálního kupujícího je nepoužitelný (např. Příliš těžký rám). - Vypočítáme proto společný materiál stejné kvality.
- Poddimenzování: Musí být vzato v úvahu ve funkční zastaralosti (Příklad: průmyslová budova příliš nízká pro současné použití; možná, ale nákladná na opravu. Výměna to nebere v úvahu.)
V průmyslových vlastnostech může věk a složitost konfigurace velmi zkomplikovat výpočet funkční zastaralosti.
Nadměrná výměna: Odhadci mají někdy tendenci vyměnit starou budovu za moderní bez ohledu na skutečnou stavbu (např. Vzhledem k tomu, že podle současných standardů tolik stojí výroba). Takové cvičení snižuje metodu nákladů na nejjednodušší formu a stává se zbytečnou. Celý problém se přenáší do výpočtu odpisů.