Realitní společnost

Ve francouzském občanském právu je realitní společnost ( SCI ) občanská společnost , která má nemovitý objekt . Někdy se jí také říká společnost pro správu nemovitostí (SGI). Nemělo by být zaměňováno s realitní investiční společností (SCPI) ani s realitní společností pro progresivní vlastnictví domů (SCIAPP) ani s družstvem rezidentů .

Je součástí občanskoprávních společností, které sdružují SCI a holdingové společnosti (správy cenných papírů).

Použití SCI umožňuje vlastnictví nemovitostí několika osobami a může usnadnit převod nemovitosti. Tato forma společnosti vyžaduje v době vzniku minimálně dva společníky. Během své existence se však může SCI stát vlastníkem jediného partnera, ale tato situace může být přechodná podle článku 1844-5 občanského zákoníku .

Existuje další forma realitní společnosti, SCI de construction vente (SCICV); netýká se jednotlivců, ale spíše profesionálů (realitních developerů).

Nastavení

Vytvoření SCI je jednoduché a termíny jsou krátké. Tato tvorba je rozdělena do čtyř základních fází, které mají být provedeny chronologicky.

Stanovy

Stanovy společnosti mohou být sepsány soukromou listinou nebo listinou autentickou . SCI má omezenou životnost stanovenou ve svých původních stanovách. Občanský zákoník také stanoví, že tato doba nesmí přesáhnout 99 let . Pokud jde o možné prodloužení, může o něm rozhodnout pouze dohoda mezi partnery, pokud existuje SCI.

Registrace na finančním úřadu

Stanovy musí být ověřeny střediskem veřejných financí, na kterém závisí ústředí SCI. Tento postup je zdarma. Nicméně, protože20. prosince 2014, tato registrace již není nutná. Ve fázi odesílání do rejstříku obchodního soudu zašle tento soud dokumenty finančnímu úřadu, k němuž je připojeno sídlo žadatele.

Zveřejnění právních oznámení v novinách

SCI musí zveřejnit v novinách právních oznámení hlavní informace, které se jej týkají, zejména název společnosti, její základní kapitál, totožnost jejího manažera atd.

Registrace u obchodního soudu

Obchodní soud zaregistruje SCI v do obchodního rejstříku . K tomu musí SCI dokončit předchozí kroky. Po poskytnutí dokumentů požadovaných soudem obdrží SCI své Kbis .

Kapitalizace

Kapitál SCI se nazývá základní kapitál , tento kapitál má významný vliv na zdanění , takže samotná podstata kapitálu bude definována cíli SCI. Účetní hodnota akcií se rovná podnikovým aktivům (včetně zejména budov SCI) po odečtení sociálních dluhů (bankovní půjčka nebo běžný účet). Jejich tržní hodnota však může být velmi odlišná a závisí na mnoha dalších faktorech, včetně jejich likvidity, tj. Možnosti jejich dalšího prodeje, která je často nízká.

Mluvíme o nízkém základním kapitálu, pokud je objem čistých podnikových aktiv nízký, to znamená, když si společnost vzala úvěr na pořízení budov. Naopak, o silném základním kapitálu hovoříme, když jsou čistá firemní aktiva vysoká, to znamená, když se společnost nezískala na pořízení svých budov.

Kapitál může mít různou formu. V tomto případě je výše minimálního a maximálního kapitálu stanovena ve stanovách. Výhodou je, že se tato hodnota může lišit v rámci limitu těchto dvou hodnot bez jakýchkoli formalit, které je třeba provést. Úprava kapitálu za těchto podmínek neznamená zveřejnění právního upozornění ani změnu stanov. Noví partneři (nezakladatelé) mohou také zůstat anonymní a nebudou se objevovat ve stanovách.

Výhody

To je dobré řešení, aby se zabránilo zablokování, které mohou nastat v důsledku společného vlastnictví , pokud nesouhlas z partnerů nebrání manažera (y) ze SCI od uskutečnění rozhodnutí nezbytná pro řízení dobré společnosti. Dědictví .
Poskytuje daňovou výhodu při převodu akcií, pokud - na rozdíl od přímo držených nemovitostí, kde se zohledňuje pouze „hrubá“ hodnota - umožňuje odpočet jakéhokoli dluhu za účelem stanovení hodnoty čistých aktiv, která být základem pro výpočet převodních práv .
Nabízí patrimoniální výhodu, protože SCI lze poskytnout částečně ve formě darování společenských podílů flexibilnějším způsobem než nemovitost, která předpokládá vytvoření společného vlastnictví. Tento postup, je-li rozložen v čase, umožňuje těžit z příspěvků dostupných podle francouzského práva na dary poskytnuté během života dárce, a tak se vyhnout nebo snížit dědickou daň . Kromě toho velmi velká svoboda, kterou zákonodárce ponechal při přípravě stanov společnosti, umožňuje dárci udržet si kontrolu nad společností s velmi malým kapitálem tím, že se stane neodstranitelným správcem.
Může představovat ochranu proti jeho osobním věřitelům (kvůli obtížnosti dalšího prodeje podílových jednotek).
Může poskytnout alternativu ke klasicky těžké správě majetku neschopné osoby (bezplatná správa správcem v mezích podnikového účelu).
SCI s variabilním kapitálem může umožnit vstup nových partnerů (fyzických nebo právnických osob), aniž by se objevili ve stanovách.

Negativní body

Partneři SCI ručí na neurčito za dluhy společnosti na svém vlastním majetku. Věřitel se tak může obrátit proti společníkům ohledně splácení dluhů, ale pouze poté, co o nich marně diskutoval v dědictví společnosti. Odpovědnost je neomezená, ale není společná a nerozdílná, společníci budou odpovědní za dluhy, které může společnost splnit pouze v poměru k jejich účasti na základním kapitálu. Buďte proto opatrní u právně nekompetentních partnerů (včetně nezletilých).
Aby všechny možné daňové důsledky mohly mít plný účinek, je nutné zajistit, aby SCI měla realitu a splňovala řadu povinností: právních, účetních a daňových (výroční valná hromada, vedení účetnictví atd.), Které mohou generovat náklady.
Doporučuje se, před jeho vytvoření a předložení projektu SCI na právní odborníky (notář nebo právník), nebo dokonce na autorizovaný účetní znalec pro více technické aspekty, a to zejména v případě, že volba z podřízenosti daně z příjmů právnických osob je plánováno. ICS může být velmi užitečný, pokud víte, proč - a tedy jak - je vytvořen. Před jeho vytvořením budeme muset vědět, v jakém stavu by mohl být jednoho dne potenciálně rozpuštěn.
Předmět společnosti je zásadní. Aby bylo možné využívat transparentního zdanění (zdanění partnerů v oblasti daně z příjmů fyzických osob ), musí být tento objekt občanský. Pokud společnost vykonává obchodní činnost, bude skutečně podléhat korporační dani .
Dávejte si pozor na zjevnou právní jednoduchost a priori této právní formy společnosti.

Účetnictví

Jakmile je SCI zaregistrován, musí správce vést účty, protože:

daňové orgány ho mohou požádat o odůvodnění;

manažer musí každoročně předkládat účetní závěrky ke schválení valnou hromadou. Tato povinnost je o to oprávněnější, že partneři odpovídají na dobu neurčitou za sociální dluhy v poměru k jejich příspěvku.

SCI jsou většinou takzvané „fiskálně transparentní“ společnosti, to znamená, že kromě možnosti pro daň z příjmu právnických osob jsou osobně odpovědní za daň partneři podle jejich kategorie podnikání. Zdanění a v náležitém poměru k jejich účast v hlavním městě. Například individuální partner bude zdaněn podle pravidel příjmů z půdy (vybrané nájemné a zaplacené výdaje).

Možnost pro daň z příjmu právnických osob umožňuje odečíst odpisy budov od výsledku daně. Tuto možnost lze použít také s ohledem na kapitalizaci příjmů (rozdělení dividend partnerům je volitelné). SCI je poté kvalifikován jako „fiskálně neprůhledný“.

Poznámky a odkazy

Vytvořením SCI (realitní občanská společnost) můžete těžit ze snadné správy a přenosu nemovitostí, aniž byste museli provádět dlouhé a nákladné formality.
alespoň mezi dvěma partnery. Bezpečnější, zvláště když se SCI tvoří mezi členy stejné rodiny
Od roku 2012: slevy obnovitelné každých 15 let ve výši 100 000 EUR na dítě.
„ Realitní občanská společnost “, impots.gouv.fr ,21. července 2016( číst online , konzultováno 2. srpna 2018 )
Článek 1857 občanského zákoníku.
Ve smyslu daňového zákona. Viz čl. 206 2 ° obecného daňového zákoníku.
Zpětný vstup SCI do působnosti IS, který může vést k vážným následkům (např. Zpochybnění deficitů odečtených partnery z jejich příjmů).