Ve Francii je hodnotou katastrálního nájemného „teoretické roční nájemné, které by budova, ať už postavená či nikoli, mohla vyrobit, pokud by byla pronajata za normálních podmínek“. Používá se k výpočtu daní vybíraných ve prospěch místních orgánů : daň z bydlení , územní ekonomický příspěvek (nahrazující starou „daň z povolání“), daň z nemovitosti na zastavěné nebo nezastavěné nemovitosti (tj. Farmy).
Hodnotu katastrálního nájemného vypočítá správa pro všechny budovy . Každý rok, v lednu / únoru, předá stát místním orgánům souhrn základen poskytnutých pro každou ze čtyř daní, aby každá komunita mohla rozhodnout o daňových sazbách podle svých finančních potřeb.
Během generální opravy místního daňového systému bylo rozhodnuto zachovat hodnotu nájmu nemovitého majetku jako společný prvek zdanění. Zahrnutý pouze základ daně z podnikání až1 st 01. 2010, pro některé daňové poplatníky, druhý prvek, kterým je hodnota nájemného zařízení nebo zlomek příjmů. Reforma daně z povolání vedla k jejímu zrušení a poté k vytvoření územního ekonomického příspěvku tvořeného příspěvkem na přidanou hodnotu společností a majetkový příspěvek společností. První je založen na obratu společnosti, druhý je založen pouze na hodnotě katastrálního nájmu nemovitostí společnosti. Protože všechny nemovitosti nejsou pronajaty, byl zaveden systém pro stanovení hodnoty známé jako hodnota katastrálního nájmu. Hodnota katastrálního nájemného je tedy teoretické roční nájemné, které lze získat z nemovitosti jeho pronajmutím za normálních podmínek.
Stanovení měřítkaKaždá parcela a každá místnost se vyhodnotí, aby se získala hodnota katastrálního nájemného. Tato hodnota je hodnota 1960 pro unbuilt (VLC60) a hodnota 1970 pro rámec (VLC70). Poté byla provedena studie stávajících leasingů k pronájmu, aby bylo stanoveno obcí:
Byly identifikovány všechny vlastnosti a zlomky těchto vlastností.
Pro nezastavěné vlastnostiParametry výpočtu jsou četné, aby se zohlednily různé možné situace. Některé jsou objektivní (povrch místností a přístavby, komfortní prvky, výtah), jiné však závisí na klasifikaci správy (váhový koeficient) a zvážení obcí (klasifikace prostor do jedné z 8 kategorií).
Osm kategorií: Jsou základem hodnoty nájmu. Každý objekt ve Francii je zařazen do jedné z osmi referenčních kategorií: od 1 (luxusní ubytování) do 8 (zchátralé a nehygienické ubytování), s podkategoriemi (polokategorie). Tato klasifikace závisí jak na vážené ploše areálu, tak na příslušné ceně € / m². O zařazení do kategorie hlasuje obecní komise pro přímé daně zřízená v každé obci. Aby jim pomohla, zavedla daňová správa referenční nomenklaturu obsahující zejména referenční obytné prostory, typické komerční prostory v dané obci.
Komunální komise pro přímé daně (CCID), která zastupuje různé kategorie daňových poplatníků, vydává výroční stanovisko k VLC70 zamýšlenému správou v případě vytvoření nebo úpravy.
Od roku 2010 a do roku 2017 mohou být komunitami obcí nebo aglomerací vytvořeny komisi Intercommunale des Impôts Directs (CIID), které namísto svých členských obcí vybírají územní ekonomický příspěvek (dříve daň z povolání ). Takto vytvořené mezikomunální provize jsou konzultovány namísto CCID členských obcí ve VLC70 plánovaných pro komerční prostory.
CCID členských obcí zůstávají kompetentní pro VLC70 plánovanou pro obytné prostory.
Přizpůsobení VLC 1960 pro nezastavěné vlastnosti a VLC 1970 pro vestavěné vlastnostiTakto vypočítané hodnoty nájemného z katastru se přímo nepoužívají pro výpočet daní. Hodnoty nájemného z let 1960 a 1970 se používají s koeficienty, aby se mohly vyvíjet podle trhu s nájemným, aby se dosáhlo hodnoty nájemného pro požadovaný daňový rok.
Pokud jde o hodnotu pronájmu zastavěných nemovitostí v roce 1970, použije se první „diskontní“ koeficient z roku 1980. Tento koeficient je specifický pro každé oddělení a odráží vývoj trhu s nájemním bydlením na úrovni oddělení mezi lety 1970 a 1980. Obecně existuje koeficient pro obytné prostory jiný než pro komerční. Nepoužívá se k výpočtu základu majetkového příspěvku společností, který částečně nahrazuje profesionální daň z roku 2010, takže hovoříme spíše o VLF (hodnota pronájmu nemovitosti) než o VLC.
Poté se každoročně uplatňuje koeficient „národního přecenění“ (stanovený zákonem o financování podle makroekonomických indexů).
Hodnota nájmu, která se používá například pro daňový rok 2010, je tedy: VLC70 × coef. novinky × kuchař reval 81 ×… coef. reval 2010 = VLC2010.
Od 1. ledna 2017 je tato aktualizovaná a přehodnocená hodnota pronájmu z roku 1970 využívána výhradně v obytných prostorách. Od tohoto data mají komerční prostory nový výpočet hodnoty nájemného.
Výpočet revidované hodnoty nájemného obchodních prostor od roku 2017
Upravená hodnota nájmu provozovny se počítá takto:
Vážená plocha X Tarif € / vážený m² za rok X koeficient umístění základního pozemku areálu = revidovaná hrubá hodnota nájemného za rok.
Tato hrubá hodnota nájmu bude neutralizována, poté bude mít prospěch z 50% snížení stanoveného v článku 1388 CGI, což povede k daňovému základu pro daný rok.
Tuto základnu lze planchonné a její příspěvek uhladit, pokud prostory existovaly před 1. lednem 2017.
Vážený povrch se vypočítá na základě skutečné povrchové plochy profesionální místnosti a jejích parkovišť. Tento skutečný povrch je rozdělen a klasifikován na hlavní povrch potřebný pro činnost, sekundární krytý povrch a sekundární nekrytý povrch.
Toto vážení ploch vede k použití váhových koeficientů obsažených v článku 324Z přílohy III obecného daňového zákoníku.
Sazby daně jsou klasifikovány podle sektoru pronájmu na úrovni oddělení a podle kategorie prostor (kategorie 38). Tyto sazby se každý rok mění podle výkyvů na trhu s půjčováním.
Koeficienty umístění jsou obsaženy ve 2 části B článku 1498 obecného daňového zákoníku. Zeměpisné vymezení nájemního sektoru odpovídá katastrálním částem obce. Nedostatečná přesnost korespondence mezi vymezením nájemního sektoru na trhu nemovitostí a katastrálními úseky je kompenzována aplikací koeficientu umístění na parcely umístěné na křižovatce katastrálních úseků.
Například třída představuje konec katastrálního úseku zařazeného do sektoru nájemního pronájmu 2 a začátek dalšího v sektoru 3. Jeho sudá strana a jeho lichá strana se tak katastrálně oddělí, zatímco tato třída je součástí stejného sektoru pronájmu. Proto se koeficienty umístění aplikují na pozemky umístěné na sudé a liché straně, což umožňuje kompenzovat rozdíl v cenách na každé straně cesty mezi sektory 2 a 3.
Ve většině případů je tento koeficient roven 1,00 a nemá vliv na výpočet hodnoty nájmu.
Využití hodnot katastrálního pronájmu podle daněSoučet VLC, které mohou být použity komunitou a podle typu daně (globální základny), je poskytován každé komunitě. Ten může tedy rozhodnout o sazbách, které mají být použity, podle jejich potřeb a rozdělení poplatků, které chtějí stanovit mezi každou daň, přičemž rozdíly v sazbách mezi daněmi budou kontrolovány. Ačkoli to není stanoveno, v praxi lze vidět, že takto vypočítaný BCV odpovídá průměrnému 6měsíčnímu nájemnému za dotyčné obydlí.
Pro stanovení jednotlivých daní se používá VLC daňového roku:
Zpočátku se plánovalo provést generální opravu každé tři roky. Počáteční operace se ukázala jako velmi těžkopádná a revizní operace proběhla pouze jednou.
V důsledku toho se hodnocení vždy provádí ve vztahu k referencím z let 1960 a 1970. Od těchto dat může být trh s nájmem v obci velmi dobře upraven (například trh s nájemním bydlením může zcela změnit trh s nájemním bydlením. Místní) . Obecněji se průměrné komfortní podmínky vyvinuly a značně se vyvinul sektor subvencovaného pronájmu (HLM).
Systém proto již neodráží realitu trhu. Například mnoho zchátralých center měst, v té době špatně hodnocených, bylo od té doby renovováno. Naopak budovy HLM na okraji velkých měst, které se při stavbě považují za budovy s dobrým komfortem, často vedly ke zhoršení situace.
V roce 1990 (zákon n o 90-669 ze dne30. července 1990ECOX9000072L ), byla provedena operace na kontrolu a úpravu pravidel oceňování. Integrace této operace byla parlamentem několikrát odložena.
Služby DGFiP každý rok provádějí výpočty ke stanovení hodnoty nájemného z katastru zastavěných a nezastavěných budov . U budov, které během roku nebyly předmětem žádné významné změny, jsou hodnoty nájemného pro následující rok přeceněny koeficienty stanovenými každoročně finančními zákony podle makroekonomických indexů (růst, inflace, měna atd.).
Při vytváření místního daňového systému byla hodnota katastrálního nájemného posuzována s přihlédnutím k hektarovému výnosu u nezastavěných nemovitostí a pohodlí zastavěných nemovitostí. Od šedesátých let se však tyto dva prvky vyvinuly.
Kromě toho lze uvažovat o existenci objektivní hodnoty nájemného, přičemž nájemné každého bytu je pouze výsledkem konkrétního jednání mezi vlastníkem a nájemcem. Během pokusu o revizi z roku 1990 průzkumy provedené v Seine-Saint-Denis za účelem vytvoření hodnotících sektorů odhalily například to, že obydlí v nezdravých čtvrtích obsazených znevýhodněnými rodinami mají nájemné obecně vyšší než pohodlné bydlení srovnatelné velikosti obsazené solventní páry, zranitelnost potenciálního nájemce nebo riziko nezaplacení nájemného, které proto může připustit nebo ospravedlnit vyšší nájemné.
Nezastavěné vlastnostiS pokrokem vědy se zemědělské výnosy značně zvýšily a základy vyvinuté v 60. letech jsou daleko od reality.
BydleníProblém bydlení je jiný: ve skutečnosti byla v 60. letech minulého století považována nízko nájemní bydlení (HLM) za obzvláště pohodlná, a proto byla předražená ve srovnání s obydlími v centrech měst, která tehdy neměla individuální sociální zařízení, ústřední topení, dvojitá okna atd. . V průběhu let se věci změnily, ale základy zůstaly stejné, což má za následek, že sociální bydlení má vyšší hodnotu katastrálního nájemného než obydlí v centru města.
Několik pokusů , zejména zákona ze dne31. července 1990, byly provedeny s cílem reformovat místní daňový systém a zejména přepočítat hodnoty nájemného z katastru nemovitostí, ale nic se neudělalo. Stále však existují určité okrajové úpravy.
Zákon z 31. července 1990 umožnil předpokládat generální opravu systému, zejména část daně z bydlení na základě příjmu, a přípravné práce na generální opravu hodnot nájemného 1. st leden 1990,. Důsledkem by bylo zejména snížení daní za bydlení HLM a velmi významné zvýšení u bydlení v soukromém sektoru, které se nacházelo v obcích s vysokým podílem HLM. Kvůli nedostatečné politické vůli převzít tyto převody mezi daňovými poplatníky zůstala tato práce mrtvým dopisem.
Vláda nyní uvažuje o samostatné revizi základů obchodních prostor na jedné straně a obytných prostor na straně druhé.
Místní volení úředníci tak byli konzultováni v července 2010 o nadcházející revizi nájemních hodnot první z nich, která by do značné míry převzala zásady stanovené zákonem z roku 2006 31. července 1990. Tato revize by mohla začít na konci roku 2011 a bude zohledněna v roce 2014 (viz odkaz na soubor AMF ).
Novelizační finanční zákon na rok 2010 spustil pozemkovou kontrolu komerčních prostor. Tato revize byla poprvé testována ve 4 pilotních odděleních (Paříž, Haute-Vienne, Hérault, Haut-Rhin) v průběhu roku 2012. Nyní je rozšířena na národní úrovni. Kampaň s žádostí o prohlášení byla spuštěna na začátku měsíce roku 2006únor 2013zasláním vlastníkům firem revidovaný formulář 6660. Tato prohlášení vedla k výpočtu hodnoty nájemného z roku 2013, která nahradila hodnotu nájemného z roku 1970, a byla zohledněna při ukládání majetkové daně z roku 2017; navíc tato hodnota nájemného podléhá neutralizačním a plánovacím opatřením a jsou zavedena vyrovnávací opatření pro příspěvky (zákon 2017-1775 čl. 30).
Hodnoty nájemného domů by byly revidovány až během druhé operace (rok 2018?).
Daň z bydlení, směrem k dani z příjmuProcento příjmů věnovaných dani z bydlení jako funkce průměrného příjmu ve Francii :
To je jeden z důvodů, proč byl v roce 1990 plánován výpočet resortního podílu na dani z bydlení podle příjmu obyvatel.
Po opuštění tohoto projektu byla daň z bydlení následně omezena na 3,44% z příjmů pro méně bohaté daňové poplatníky.
Skutečnost, že hodnoty nájemného z katastru spravuje státní služba a že změny čtyř místních přímých daní jsou regulovány zákonem, je některými považována za omezení finanční autonomie místních orgánů uvedených v čl. 72-2 Ústavy: „Místní orgány mají prospěch ze zdrojů, s nimiž mohou za podmínek stanovených zákonem volně nakládat […] Daňové příjmy a další vlastní zdroje místních orgánů představují pro každou kategorii rozhodující část jejich zdrojů . "
Jiní se domnívají, že je to záruka neutrality při zřizování základen a ochrany místních daňových poplatníků, zejména těch, kteří nemají bydliště v obci a nemohou ovlivnit místní volby. Stanoviska obecních komisí pro přímé daně mají také někdy tendenci nadhodnocovat druhé domovy nebo komerční prostory, což je názor, který může „zablokovat“ daňová správa, pokud bude mít za to, že došlo k porušení daňové spravedlnosti. Je třeba mít na paměti, že obecní komise pro přímé daně je ve velké většině případů pod dohledem člena daňové správy.
Každý rok vycházejí nová ustanovení z finančních zákonů. Existuje tedy velké množství případů výjimek (mladé inovativní společnosti, budovy založené a činnosti prováděné ve městských svobodných zónách atd.), Z nichž většina je hrazena ze státního rozpočtu.
Tyto Belgičané , kteří mají druhý domov ve Francii musí zaplatit daň v Belgii na tomto domě je v případě, že dům pronajímá, deklarovat skutečnou hodnotu leasingu nebo, pokud to není pronajata, deklarovat hodnotu katastrální nájemní. Obě hodnoty musí být sníženy o majetkové daně, aby nebyly zdaněny dvakrát . Tuto hodnotu lze získat od francouzských daňových úřadů .
Španělští obyvatelé, kteří kdekoli vlastní druhý domov, musí zahrnout příjem z jejich ročního výnosu. Pokud dům není pronajatý, vztahuje se prohlášení k katastrální hodnotě . Pokud je dům ve Francii, použijeme místní katastrální hodnotu .
V Belgii se daň z hodnoty katastrálního nájmu nazývá katastrální příjem . Ve Švýcarsku se tomu říká daň z hodnoty nájmu .