Realitní bublina je cena bublina na trhu s nemovitostmi se vyznačuje vysokým nárůstem hodnoty nemovitosti . Výsledkem je výrazný a přetrvávající rozdíl mezi cenou určitých nemovitostí a variací jejich základních ekonomických faktorů, jako jsou mzdy nebo výnos z pronájmu. Tato spekulace s nemovitostmi , pokud se provádí na úvěr, ohrožuje věřitele i dlužníky. Například velké spekulace s nemovitostmi v Paříži, Berlíně a ve Vídni na počátku 70. let 19. století vedly k bankovní krizi v květnu 1873 .
Bez ohledu na likviditu trhu může být deflace bubliny pomalá nebo rychlá: cenová korekce pak má podobu krachu nemovitostí, takže mnoho vlastníků bude mít záporný kapitál (zbývající částka, která má být splacena, je větší než hodnota vlastnictví). Pojem bublina v oblasti nemovitostí zůstává předmětem polemiky, zda bublina vznikla ze hry racionálních očekávání nebo systémového jevu vyžadujícího zásah centrální banky.
Na trhu s cennými papíry byla často pozorována představa spekulativní bubliny . Na první pohled by nemovitost byla aktivem méně citlivým na takovou spekulativní dynamiku, kvůli několika vnitřním charakteristikám. Transakční náklady jsou skutečně velmi důležité a často představují významnou část aktiva a mohly by omezit spekulativní charakter. Poté je trh nemovitostí ve vztahu k finančním trhům často charakterizován jako nelikvidní.
Splňují však určité podmínky, které je vystavují spekulativním bublinám. Kromě toho jsou realitní a finanční trhy často propojeny: realitní bublina se zhoršuje finanční bublinou a naopak, jak se to stalo v Evropě v 60. letech 20. století nebo během japonské finanční a realitní bubliny v 80. letech .
Trh s nemovitostmi je obecně heterogenní, to znamená, že každá nemovitost je jedinečná, je předmětem velmi malého počtu transakcí během jejího ekonomického života a ztěžuje hodnocení její hodnoty. Výše odměny zprostředkovatelů nemovitostí také přímo závisí na této hodnotě, a proto mají zájem na zvýšení ceny. Trvalá povaha nemovitosti umožňuje prodejcům doufat, že ji později prodají znovu s kapitálovým ziskem. A konečně, spekulativní charakter je často podporován všeobecnou vírou, že ceny neustále rostou.
Jaké příčiny lze vysvětlit nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou původně odpovědnou za vznik bubliny? Teorie racionálních očekávání umožňuje vysvětlit, proč mohou ekonomické subjekty očekávat růst cen, což způsobí divoký trh. Příčiny nerovnováhy na trhu nemovitostí jsou četné a různorodé a mohou být strukturální, cyklické, regulační, rozpočtové nebo dokonce sociologické. Ve skutečnosti je často předložena strukturální nerovnováha na trhu nemovitostí mezi významnou poptávkou a nabídkou, kterou nelze upravit, aby ospravedlnila náhlý nárůst cen nemovitostí.
Ekonomové navrhují různé cyklické příčiny, například fluktuace úrokových sazeb. Tvorba realitních bublin a propadů by nepřímo korelovala s úrokovou sazbou . Velmi nízké sazby skutečně snižují měsíční splátky a umožňují mnoha domácnostem zadlužit se, ale také nakupovat za příliš vysokou cenu. Inflace a zejména její inflační očekávání navíc mohou také vést k nerovnováze na trhu, pokud se nákup domácností řídí strachem z ochrany před měnovou erozí. Další kompromisy se mohou projevit například odložením investic v případě krachu akciového trhu, jako například v roce 2000. A konečně může být nabídka dostupné půdy ovlivněna velkým přebytkem neobsazeného prostoru po minulosti investice do nemovitostí a délka městské přeměny.
Regulační příčiny jsou rovněž předkládány k vysvětlení nerovnováhy. Například volby z hlediska politiky urbanizace mohou být kritické, zejména pokud jde o pozemní prostor, který se jeví jako neobnovitelný zdroj, a politiky omezující stavební povolení . Velmi podobným způsobem se jako faktor nevyváženosti uvádí špatná správa státních pozemků a nemovitostí a neuvolňování pozemků a nemovitostí, které se staly méně užitečnými. Politiky obnovy měst , například zničení nehygienického bydlení bez nahrazení výstavbou nového bydlení. Regulace nájemného příliš přísný na trhu s bydlením je argument často předložila vysvětlit nerovnováhu dodávky nebo špatném stavu na trhu s nájemním bydlením. Na druhou stranu je deregulace bankovního systému často považována za spojenou s cenovou explozí. Kromě regulační nestability s kolísáním předpisů v územním plánování, na trhu s nájemním bydlením nebo v poskytování úvěrů může být bublina realit.
Nakonec jsou také navrženy sociologické příčiny. Konec tradičních měřítek (rodina, sociální stát) a obavy z budoucího financování důchodů, díky nimž jsou jednotlivci vnímavější, a mimikry chování (viz Mimikry a investice ) udržované mýty o realitním trhu.
Ekonom Paul Krugman nicméně poukazuje na to, že dvě země s úplně odlišnými pravidly a politikami v oblasti nemovitostí, jako je Irsko a USA , však v roce 2000 utrpěly realitní bublinu a korekci nebývalé velikosti. Je proto pravděpodobné, že další faktory, jako je specifika trhu s pozemky a jeho složité vztahy s trhem nebo dokonce psychologie davů jsou nezbytné pro další vysvětlení mechanismů tvorby realitních bublin.
Byly také studovány vztahy mezi trhem s pozemky a trhem s nemovitostmi, aby bylo možné vysvětlit specifický charakter a tvorbu realitních bublin. Zda je to cena stavby, která ovlivňuje cenu pozemku (nebo naopak) - to znamená poptávka po stavbě, která určuje cenu pozemku -, je široce diskutována. Různé efekty, které mohou vysvětlit vztah mezi trhem s nemovitostmi a trhem s pozemky, popsal ekonom Vincent Renard, i když celkový mechanismus zůstává složitý. Byly předloženy koncepty odpočítávání, multiplikačního efektu a ráčnového efektu, které umožňují objasnit formování realitního cyklu.
Odpočítávání je převzato z prozatímní rozvahy provedené provozovateli nemovitostí před úkonem nákupu půdy. Spočívá v vyhodnocení očekávané marketingové ceny plánovaného realitního produktu, který lze postavit na pozemku po odečtení všech nákladů na operaci (náklady na studii, stavební náklady, finanční a marketingové náklady a nakonec její marži) za účelem stanovení maximální možná hodnota pro nabytí pozemku. Odpočítávání naznačuje, že to je očekávaná konečná hodnota hotového realitního produktu, která určuje hodnotu nemovitosti. Joseph Comby rovněž zdůrazňuje, že půda má i další hodnotu: pro vlastníka odpovídající užitné hodnotě a návratnosti dosažené vlastníkem (úspory dosažené v případě použití, inkasované nájemné). Může mít také spekulativní hodnotu, pokud vlastník předpokládá v blízké budoucnosti nárůst hodnoty, který je větší než hodnota výnosu. Jak si lze snadno představit, dvě hodnoty (využití / odpočítávání) jsou zřídka blízké, tento rozpor lze vyřešit vyjednáváním. Když se setkají, země pak má cenu, ale obvykle uspěje jen omezený počet transakcí. Tento mechanismus „odpočítávání“ usnadňuje pochopení zvýrazněného přenosu nárůstů z trhu nemovitostí na trh s pozemky.
Podle Vincenta Renarda se trhy s pozemky vyznačují multiplikačním efektem, který může být významný v realitním cyklu. Ostatní náklady na úrovni transakce s nemovitostmi (stavební náklady, finanční náklady, daně atd.) Se obecně krátkodobě obecně mírně liší a náklady na pozemky obvykle představují náklady kolem 20%, 30%. V případě vzestupné fáze, vezmeme-li v úvahu například výrazné zvýšení ceny za metr čtvereční, například řádově o 20% v důsledku poptávky nebo exploze cen staré, Protože nabídka zůstává víceméně stabilní , toto zvýšení bude mít přímé důsledky v důsledku odpočítávání zvýšení hodnoty půdy, které může například dosáhnout 100%. Spolu s spekulativními jevy by tento multiplikační efekt na úrovni hodnoty půdy mohl vysvětlit významnou volatilitu cen nemovitostí. Tento efekt může mít také katastrofální dopad na pokles, protože transakce s nemovitostmi nejsou dostatečně ziskové ve srovnání s hodnotou pozemků získaných na začátku cyklu. Ty musí být opuštěny nebo přepracovány.
V souvislosti se studiem realitních cyklů byla někdy na začátku fáze poklesu pozorována asymetrie nebo alespoň odpor vůči nevýhodě. Tento jev vysvětlil Vincent Renard rohatkovým efektem, který brání přizpůsobení trhu. Odpovídá chování majitelů pozemků (fyzických nebo právnických osob), kteří si nepřejí dát svůj majetek do prodeje během klimatu na začátku útlumu. Pokles likvidity trhu s půdou tak vytváří tlak na nabídku půdy. To je charakterizováno výrazným poklesem transakcí, ale také silnou odolností cen vůči poklesu. Tento přístup na počkání je vysvětlen hlavně skutečností, že prodejci nabízejí své zboží k prodeji za příliš vysokou počáteční cenu, často založenou na očekávání dalšího růstu trhu. Souvisí to také s psychologickou averzí prodejců přijímat ztráty, a proto se často pozoruje odmítnutí prodejců snižovat cenu po delší dobu. Jako možné řešení k omezení tohoto účinku se často navrhuje lepší transparentnost trhu.
Předpokládá se, že psychologie hraje zásadní roli v rychlých a brutálních pohybech cen nemovitostí. Studie bubliny spojené s realitním trhem v Bostonu ve Spojených státech v 90. letech, kterou provedl Karl Case, poskytuje mnoho poučení: ani vývoj populačního růstu, zaměstnanosti, mezd, stavebních nákladů, úrokových sazeb ani daní z nemovitostí nevysvětluje pozorována exploze cen. Na druhé straně experiment provedený ekonomy Karlem Caseem a Robertem Shillerem umožnil empirickým způsobem zdůraznit vliv psychologických jevů. V květnu 1988 bylo 3 870 amerických domácností podrobeno dotazníkům o jejich pocitech ve vztahu k nedávnému vývoji na realitním trhu v pěti různých městech. Těchto pět realitních trhů se vyznačuje zásadně velmi odlišnými státy: rozmachem v San Francisku a Anaheimu v Kalifornii, korekcí po bublině v Bostonu a nakonec stabilitou v Milwaukee . Na otázku „Ceny nemovitostí explodují. Pokud nekoupím nyní, nemůžu si koupit dům později, “ 74% odpovědělo kladně v Kalifornii , 40,8% v Bostonu, když je trh dole, a 28% v Milwaukee . Závěry této studie jsou následující: převážně na trzích v býčí fázi se rozvíjejí a šíří mýty, přičemž dominantní roli pak hrají individuální vztahy. Zadruhé, investoři proto obecně mají základní znalosti o ekonomických základech a psychologická očekávání a očekávání hrají hlavní roli při určování ceny, kterou jsou lidé ochotni zaplatit za nemovitost.
Mnoho mýtů o nemovitostech existuje a šíří se. Zde je několik příkladů z francouzského realitního trhu :
O práci na základě behaviorální ekonomie , Robert Shiller je přesvědčen, že tyto mýty jsou soběstačné v mezilidských výměn a diskurz provádí v médiích.
Obrázek opačný k dílu Jean-Paul Rodrigue naznačuje existenci čtyř různých fází charakterizujících psychologický stav investora během spekulativní bubliny . První fáze je skrytá a odpovídá momentu, kdy se umístí relativně opatrní, ale velmi osvícení investoři. Po druhé nadšené fázi následuje mediální povědomí charakterizované přílivem investorů, kteří jsou stále méně osvícení a pravděpodobně budou rozumět všem mechanismům oceňování trhu. Třetí je takzvaná mánie fáze, paroxysma spekulativní bubliny, kde samotná skutečnost, že ceny rostou, stačí k odčerpání masivních investic spekulantů uchylujících se k masivnímu dluhu, osvícených a institucionálních investorů, kteří obecně upřednostňují vymanění se z trhu. Nejvyšší bod je často spojován s výskytem diskurzů ospravedlňujících vznik nových paradigmat, která mají ospravedlnit trvalost vysoké náhorní plošiny. Poslední takzvaná burstová fáze je charakterizována bankrotem nejzadluženějších investorů, kteří zneužili pákový efekt, zatímco osvícení investoři obecně těží z likvidace.
Cyklická povaha trhu s nemovitostmi je někdy popírána, ale často velmi málo pochopena. Tento charakter dokládá několik studií, zejména studií MMF. Kromě toho existují sekulární indexy cen nemovitostí stanovené několika ekonomy, které osvětlují tyto dlouhodobé variace na trhu nemovitostí.
Existuje několik sekulárních realitních indexů vyplývajících z různých akademických prací ekonomů určených k lepšímu pochopení faktorů, které mohou ovlivnit hodnotu nemovitosti. Nejstarší je ekonom Piet Eicholtz, který vytvořil pololetní historický index (1628-2008) cen nemovitostí pro 487 (původně 614) nemovitostí kolem Herengrachtu, jednoho z amsterdamských kanálů . Od roku 1628 do roku 1973 bylo na tomto vzorku shromážděno 4 252 transakcí. Od svého založení se tento okres vyznačuje vysoce kvalitními stavbami, které zůstaly relativně odolné, což z něj činí jedinečný vzorek pro vytvoření velmi dlouhodobého indexu nemovitostí. Vytvořený historický index je hedonický, to znamená s přihlédnutím k efektu kvality, ale také na základě tzv. Metody opakovaného prodeje. Obrázek ilustruje variace tohoto indexu skutečných cen v průběhu staletí a ukazuje cyklickou povahu nemovitostí, která osciluje kolem dlouhodobého trendu. Je třeba poznamenat, že v období několika století od roku 1628 do roku 1973 se ceny nemovitostí v reálných hodnotách zvýšily pouze dvakrát.
Další historické indexy vytvořily také další ekonomové, zejména pro USA ( Robert Shiller ), Norsko (Øyvind Eitrheim a Solveig Erlandsen) a Paříž ( Jacques Friggit ), jak ukazuje následující obrázek. I když jsou dlouhodobé trendy velmi odlišné a měly by být interpretovány s velkou opatrností. Zdůrazňuje zejména, že jejich dlouhý trend je třeba interpretovat opatrně, prokazují cyklickou povahu variací cen nemovitostí, ale také vliv vojenských konfliktů, realitní politiky, událostí a nakonec ekonomických krizí.
Fotografie čtvrti Herengracht, která zdůrazňuje kvalitu nemovitostí, která přežila staletí.
Historický index cen nemovitostí pro amsterdamskou čtvrť Herengracht podle Piet Eicholtze. Tento index ilustruje významné odchylky v ceně nemovitostí korigované pro nemovitosti, které u tohoto indexu oscilují kolem konstantní hodnoty 200.
Další hlavní sekulární indexy cen nemovitostí, tj. Korigované o inflaci pro Paříž ( Jacques Friggit ), USA ( Robert Shiller ), Herengracht (Piet Eicholtz) a Norsko (Øyvind Eitrheim et al.).
Realitní cykly za třicet pět let (1970-2005) byly studovány v osmnácti rozvinutých zemích OECD . Cílem této studie bylo hledat vysvětlující prvky v předchozích cyklech, které by mohly vysvětlit intenzitu vzestupného cyklu pozorovaného od roku 2000 v hlavních vyspělých zemích. V osmnácti zemích bylo za posledních 35 let pozorováno čtyřicet čtyři cyklů charakterizovaných výrazným zvýšením cen upravených o inflaci, což v tomto období generovalo průměrně 2,6 cyklu zvýšení na zemi. Je důležité si uvědomit, že průměrná doba trvání cyklů zvyšování cen je ve srovnání s cykly pozorovanými u jiných aktiv relativně dlouhá, v průměru 23,7 čtvrtletí nebo přibližně šest let. Průměrné zvýšení cen s ohledem na inflaci během vzestupného cyklu je 30,2%, ale za tímto průměrem se skrývají značné rozdíly. Nejlepším příkladem je finský realitní cyklus od roku 1979 do roku 1989, který se často používá jako model pro vysvětlení současné krize s růstem cen o 111,8% za deset let.
Vzestupné fázeZemě | Počet stoupajících fází | Doba trvání (čtvrtletí) | Průměrná změna ceny | Maximální doba trvání (čtvrtiny) | Maximální změna ceny (%) | Počet stoupajících fází (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Spojené státy | 3 | 17 | 15.3 | 23 | 17 | 1 |
Japonsko | 2 | 34.5 | 67 | 54 | 77,6 | 2 |
Německo | 3 | 21.3 | 12.1 | 27 | 15.7 | 1 |
Francie | 2 | 35.5 | 32.1 | 44 | 33 | 2 |
Itálie | 2 | 34.5 | 81,9 | 44 | 98 | 2 |
Kanada | 4 | 15.5 | 31.6 | 27 | 66.5 | 2 |
Spojené království | 3 | 18.3 | 64.2 | 30 | 99.6 | 3 |
Austrálie | 6 | 14.3 | 31.6 | 32 | 84,7 | 3 |
Dánsko | 2 | 25.0 | 44.3 | 37 | 56.5 | 2 |
Finsko | 3 | 25.7 | 61,9 | 40 | 111,8 | 3 |
Korea | 2 | 12.5 | 29 | 15 | 33.5 | 2 |
Irsko | 2 | 29 | 40.8 | 46 | 53,9 | 2 |
Holandsko | 1 | 33 | 98,4 | 33 | 98,4 | 1 |
Nový Zéland | 4 | 15.8 | 37.3 | 22 | 62.7 | 4 |
Norsko | 2 | 30.5 | 96.3 | 49 | 136,3 | 2 |
Španělsko | 4 | 19,25 | 76,3 | 32 | 134,8 | 4 |
Švédsko | 2 | 19 | 35.8 | 22 | 42.5 | 2 |
švýcarský | 3 | 28.3 | 40.2 | 53 | 73,5 | 2 |
Průměrný | 2.6 | 23.7 | 30.2 | 33.6 | 36,9 | 2.0 |
Během období (1970–2005) bylo rovněž identifikováno 47 významných fází poklesu. Je důležité poznamenat, že sestupný cyklus probíhající od konce roku 2006 není v níže uvedené tabulce zohledněn. V průměru každá rozvinutá země během tohoto období zaznamenala 2,6 fází poklesu s průměrnou dobou trvání 21,4 čtvrtletí nebo přibližně pěti a půl roku s průměrným poklesem cen očištěných o inflaci o 25,7%. V průměru jsou čísla odpovídající fázím sestupným relativně podobná číslům fází vzestupu, a to jak z hlediska trvání, tak amplitud. Podobně lze zaznamenat mnohem větší poklesy jako ve Finsku (-49,7%) nebo Nizozemsku (-50,4%), což naznačuje, že vývoj cen nemovitostí roste, ale také klesá. Pokles může podléhat značné volatilitě, i když dochází po dobu několika let.
Odmítnout fázeZemě | Počet fází poklesu | Doba trvání (čtvrtletí) | Průměrná změna ceny | Maximální doba trvání (čtvrtiny) | Maximální změna ceny (%) | Počet fází poklesu (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Spojené státy | 3 | 14.3 | -9,9 | 21 | -13,9 | 0 |
Japonsko | 1 | 15 | -30,5 | 15 | -30,5 | 1 |
Německo | 2 | 16.5 | -10,7 | 25 | -15,3 | 1 |
Francie | 2 | 18.5 | -18 | 23 | -18,1 | 2 |
Itálie | 2 | 22 | -30,6 | 23 | -35,3 | 2 |
Kanada | 4 | 13 | -13,5 | 17 | -20,9 | 1 |
Spojené království | 3 | 16.3 | -25 | 25 | -33,7 | 2 |
Austrálie | 5 | 10 | -10.1 | 19 | -14,7 | 0 |
Dánsko | 2 | 21.5 | -36,2 | 29 | -36,8 | 2 |
Finsko | 3 | 14 | -28,4 | 19 | -49,7 | 2 |
Korea | 2 | 22.5 | -26,7 | 39 | -47,5 | 1 |
Irsko | 2 | 16 | -15,5 | 23 | -27,1 | 1 |
Holandsko | 1 | 29 | -50,4 | 29 | -50,4 | 1 |
Nový Zéland | 4 | 15 | -15.1 | 25 | -37,8 | 1 |
Norsko | 3 | 21.3 | -19,8 | 28 | -40,6 | 1 |
Španělsko | 3 | 19.3 | -21.6 | 31 | -32,3 | 2 |
Švédsko | 3 | 22.3 | -22,7 | 26 | -37,9 | 2 |
švýcarský | 2 | 26.5 | -34,8 | 41 | -40,7 | 2 |
Průměrný | 2.6 | 21.4 | -25,7 | 29 | -38,1 | 1.4 |
A konečně následující tabulka dokonale ilustruje cyklickou povahu realitního trhu obecně v rozporu s populárním výrokem, že „realita nikdy neklesá“. Až na vzácné výjimky lze každý rostoucí cyklus mapovat na klesající cyklus. Rovněž různé údaje o poklesu cen, i když upravené o inflaci, odporují všeobecnému přesvědčení, že „koupě domu je vždy dobrá investice a nemůže ztratit více než 30% jeho hodnoty jako finančního produktu“. Odkazuje-li se na obecně přijímanou definici havárie s více než 20% poklesem hodnot aktiv za určité časové období, lze očekávat několik „měkkých přistání“, které budou nakonec identifikovány v různých cyklech.
Hlavní cykly podle zemí se změnami skutečné ceny bydleníZemě | Vzestupná fáze | Stoupat (%) | Doba trvání (čtvrtletí) | Fáze poklesu | Pokles (%) | Doba trvání (čtvrtletí) |
---|---|---|---|---|---|---|
Spojené státy | 1982 Q3-1989 Q4 | + 17% | 23 | |||
1995 Q1-2005 Q2 | + 52,7% | 41 | Probíhá | |||
Japonsko | 1970 Q1-1973 Q4 | + 56,5% | 15 | 1973 Q4-1977 T3 | -30,5% | 15 |
1977 Q3-1991 Q1 | + 77,6% | 54 | 1991 Q1-2005 Q1 | -40,7% | 56 | |
Německo | 1976 T2-1981 T1 | + 15,7% | 20 | 1981 Q1-1984 Q3 | -15,3% | 25 |
1994 Q2-2004 Q4 | -20,5% | 42 | ||||
Francie | 1970 Q1-1981 Q1 | + 31,2% | 44 | 1981 Q1-1984 Q3 | -18,1% | 14 |
1984 Q3-1991 T2 | + 33% | 27 | 1991 T2-1997 T1 | -18% | 23 | |
1997 Q1-2012 Q1 | + 150% | 60 | ||||
Itálie | 1970 Q1-1981 Q1 | + 98% | 44 | 1981 T1-1986 T2 | -35,3% | 21 |
1986 T2-1992 T3 | + 33% | 27 | 1992 Q3-1998 T2 | -26% | 23 | |
1998 Q2-2005 Q1 | + 49,6% | 27 | Probíhá | |||
Kanada | 1970 Q1-1976 Q4 | + 46,4% | 27 | |||
1981 Q1-1985 Q1 | -20,9% | 16 | ||||
1985 Q1-1989 Q1 | + 66,5% | 16 | ||||
1998 Q3-2005 Q2 | + 39,2% | 25 | Probíhá | |||
Spojené království | 1970 Q1-1973 Q3 | + 64,9% | 14 | 1973 Q3-1977 T3 | -33,7% | 16 |
1977 Q3-1980 Q1 | + 28% | 11 | ||||
1982 Q1-1989 Q3 | + 99,6% | 30 | 1989 Q3-1995 Q4 | -27,8% | 25 | |
1995 Q4-2005 Q2 | + 137,4% | 38 | Probíhá | |||
Austrálie | 1970 T1-1979 T2 | + 36,3% | 16 | |||
1987 Q1-1989 Q1 | + 35,9% | 8 | ||||
1996 Q1-2004 Q1 | + 84,7% | 32 | ||||
Dánsko | 1970 T1-1979 T2 | + 32,1% | 37 | 1979 T2-1982 T4 | -36,8% | 14 |
1982 Q4-1986 Q1 | + 56,5% | 13 | 1986 Q1-1993 T2 | -35,6% | 29 | |
1993 Q2-2004 Q3 | + 93,4% | 45 | ||||
Finsko | 1970 T1-1974 T2 | + 23,6% | 10 | 1974 T2-1979 T1 | -30,3% | 19 |
1979 Q1-1989 Q1 | + 111,8% | 40 | 1989 T1-1993 T2 | -49,7% | 17 | |
1993 T2-2000 T1 | + 50,3% | 27 | ||||
2001 Q3-2005 Q2 | + 23,6% | 27 | ||||
Irsko | 1970 Q1-1981 Q3 | + 53,9% | 46 | 1981 Q3-1987 T2 | -27,1% | 23 |
1987 T2-1990 T2 | + 27,7% | 12 | ||||
Korea (začátek prvního čtvrtletí 1986) | 1987 Q3-1991 T2 | + 33,5% | 15 | 1991 Q2-2001 Q1 | -47,5% | 39 |
2001 Q1-2003 Q3 | + 24,5% | 10 | ||||
Holandsko | 1970 T1-1978 T2 | + 98,4% | 33 | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1985 Q3-2005 Q1 | + 183,1% | 78 | ||||
Nový Zéland | 1970 Q1-1974 Q3 | + 62,7% | 18 | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1980 Q4-1974 Q3 | + 35,2% | 14 | ||||
1986 Q4-1989 Q1 | + 15,1% | 9 | ||||
1992 Q1-1997 T3 | + 38,9% | 22 | ||||
2000 Q4-2005 Q1 | + 56,0% | 17 | ||||
Norsko | 1983 Q4-1986 Q4 | + 56,3% | 12 | 1986 Q4-1993 Q1 | -40,6% | 25 |
1993 Q1-2005 Q2 | + 136,3% | 49 | ||||
Španělsko | 1970 Q1-1974 Q3 | + 27,5% | 14 | |||
1976 T2-1978 T2 | + 28,6% | 8 | 1978 T2-1986 T1 | -32,2% | 31 | |
1986 Q1-1991 Q4 | + 134,8% | 23 | 1991 Q4-1996 Q4 | -18,3% | 20 | |
1996 Q4-2004 Q4 | + 114,8% | 32 | ||||
1974 Q1-1979 Q3 | + 29,2% | 22 | 1973 Q3-1986 Q1 | -37,9% | 26 | |
1986 Q1-1990 Q1 | + 42,5% | 16 | 1990 T1-1996 T2 | -28,2% | 25 | |
1996 T2-2005 T2 | + 80,1% | 36 | Probíhá | |||
švýcarský | 1970 Q1-1973 Q3 | + 37,7% | 14 | 1973 Q3-1976 T3 | -29% | 12 |
1976 Q3-1989 Q4 | + 73,5% | 53 | 1989 Q4-2000 Q1 | -40,7% | 41 |
Ve snaze identifikovat ekonomické bubliny dříve, než prasknou, vyvinuli ekonomové řadu finančních nebo ekonomických ukazatelů, které lze použít k odhadu, zda nemovitosti nejsou nadhodnoceny. Porovnáním současné úrovně těchto indexů s minulými hodnotami, které se z dlouhodobého hlediska ukázaly jako neudržitelné (a které vyústily nebo byly doprovázeny krachem), je možné racionálně odhadnout, zda hodnoty nemovitostí v konkrétní oblast odpovídá její vnitřní hodnotě. Indikátory obecně popisují dva úzce související aspekty realitní bubliny: jedna část souvisí s hodnotou nemovitosti a druhá s finančním dluhem nebo pákou. Hodnotové indexy se používají k označení toho, jak drahé jsou nemovitosti ve vztahu k tomu, co si kupující mohou dovolit, zatímco dluhové indexy měří změny v úrovních dluhu domácností po nákupu (umožňuje také měřit expozici akumulovanou bankami prostřednictvím výroba úvěru).
Čistá míra návratnosti je mnohem výhodnější než index hrubého výnosu, aby bylo možné přesně určit hodnotu nájmu nemovitosti. Zohledňuje náklady a daně přímo spojené s nemovitostí a které snižují jeho výnos.
Důležité je vždy používat stejný vzorec, aby bylo možné porovnávat zboží mezi sebou.
Chcete-li jít dále, musíte upravit výkon. Musíme tedy vzít v úvahu půjčku a její podmínky, daně (zejména z příjmu). Z těchto úvah může vzniknout pojem samofinancování.
Velký realitní spekulace v Paříži, Berlíně a ve Vídni v časném 1870s byl zdůrazněn zaplacením těžké válečné odškodnění z Francie do Německa, které nahustí bankovní činnosti v Berlíně. V Paříži byly operace barona Haussmanna také prováděny z velké části na úvěr, s nárůstem hodnoty budov. Tato realitní bublina vedla k bankovní krizi v květnu 1873 .
Realitní bublina na Floridě ve 20. letech byla první realitní bublinou, která zasáhla stát. Prasknutí v roce 1926, zanechání celých měst v procesu výstavby a sousedství v podobě konceptu. Tato realitní bublina, stejně jako ta předchozí a následující, je založena na snadném přístupu k úvěru, příchodu mnoha externích spekulantů na trh nemovitostí ve státě Florida a rychlém růstu cen.
Japonský finanční a realitní bublina 1980 je považován za největší v historii. Již v roce 1986 začala bublina bobtnat a ceny pozemků v Japonsku prudce vzrostly. Například index Japonského realitního ústavu pro rezidenční pozemky poklesl z indexu 50 v roce 1978 na index 126,1 v roce 1991. Jak ukazuje graf, bublina v oblasti nemovitostí byla v regionu mnohem větší, komerční nemovitosti. Zvýšení cen je obecně mnohem vyšší než inflace měřená u spotřebitelských cen. Rostoucí ceny ovlivňují šest hlavních japonských metropolí, zejména hlavní město Tokio, kde nejmenší pozemek stojí jmění (bylo pak zábavné spočítat, že teoretická cena zahrad císařského paláce, který se nachází uprostřed Tokia byla ekvivalentní ceně celé Kalifornie…).
Ekonomicky relativně tvrdé přistání bude způsobeno deflací japonské realitní bubliny. Ceny nemovitostí budou postupně klesat, nejprve mírně v letech 1990 a 1991, poté se pokles zrychlí. V letech 1990 až 2005 zažije japonský index cen nemovitostí 17letý pokles v obecném deflačním kontextu. V roce 2005 dosáhl index rezidenčních nemovitostí 77,3 (o 37% méně než nejvyšší), tj. Na úrovni blízké cenám roku 1982 před vypuknutím. Japonská bublina nemovitostí a prudká deflace, která doprovázela její výbuch, slouží jako model pro ekonomy a centrální banky k definování scénářů výbuchu bubliny aktiv. Několik měsíců před vypuknutím úvěrové krize v oblasti rizikových hypoték v roce 2007 Les Echos například nadpisoval: „Amerika není nové Japonsko“.
Irská majetková bublina 90. let Francouzská realitní bublina 90. letV letech 1987 až 1991 prudce vzrostly ceny nemovitostí hlavně v Paříži, v pařížském regionu a na francouzské riviéře, kde se významně spekulovalo od obchodníků s nemovitostmi, bez korelace s ukazateli ekonomického růstu nebo zvyšování cenové úrovně obyvatel. Jak je znázorněno na druhém obrázku níže, index cen nemovitostí ve stálých francích v Paříži se během let 1988, 1989 velmi prudce zvýšil a dosáhl hodnoty blízké 200 ve stálých francích, tj. Od roku 1985 do roku 1989 vzrostl o 85%. Toto zvýšení zcela nesouvisí s vývojem globálního indexu nájemného ve Francii a je mnohem vyšší než vývoj pařížského nájemného podle národních průzkumů bydlení (ENL). V srpnu 1990 znamenala válka v Perském zálivu konec inflace této bubliny. V roce 1991 byly tržby hluboko pod průměrnou úrovní, což znamenalo začátek krachu nemovitostí. Jak ukazuje smyčka Josepha Combyho, nástup krize je charakterizován kolapsem prodeje stálých cen, což je jev často pozorovaný na konci býčího cyklu. V následujících letech, od roku 1992 do roku 1996, ceny nemovitostí ve starém neustále klesaly (v určitých odvětvích až na -30% až -40%) během několika let, aby opět dosáhly ocenění v souladu s ekonomickými základy země , což umožní restartování objemu prodeje. Poslední obrázek ilustruje obdobný trend cen a objemu prodeje nových domů v regionu Île-de-France.
Vývoj cen bytů (prodávaných zdarma) v Paříži od roku 1980 do roku 1997 ve stávajících francích a stálých francích.
Vývoj cen ve vztahu k vývoji pařížského a francouzského indexu nájemného v 90. letech.
Smyčka známá jako Joseph Comby, a to vztah mezi cenou / počtem transakcí u starých bytů v Paříži pro roky 1990-1998.
Vztah mezi cenou a počtem transakcí za nové bydlení v Ile-de-France v 90. letech.
Časopis Economist je prvním médiem, které varovalo veřejné mínění v článku ze dne 16. června 2005 o rizicích spojených s rozmachem realitního trhu v následujících zemích: USA , Anglie , Austrálie , Nový Zéland , Irsko , Španělsko , ( viz toto téma článek Španělský trh nemovitostí ), Jižní Afrika , Indie , Čína a Francie . Boom úvěrů v globálním měřítku během tohoto období, podporovaný sekuritizací těchto půjček, je nyní identifikován jako hlavní příčina této bubliny. Následující tabulka ilustruje skutečnost, že v období 2000–2005 došlo ve většině vyspělých zemí k výraznému nárůstu cen výrazně nad úrovní inflace, v průměru o 4,2%. Dvěma výjimkami jsou Německo a Japonsko, které nenásledovaly globální pohyb a pokračovaly v korekčním cyklu zahájeném v 90. letech. Porovnání indexů poměru cena / renta a cena / příjem pro různé země ukazuje, že většina je v bublinové situaci , počet let, pokud jde o příjem věnovaný na nákup jejich domu, je mnohem vyšší než ve Švýcarsku, Německu nebo Japonsku. OECD rovněž zdůrazňuje klesající trend, který byl nedávno pozorován v různých vyspělých zemích po celém světě, ale domnívá se, že i v roce 2010 mají ceny nemovitostí stále prostor k poklesu vzhledem k historickému záznamu ukazatelů v mnoha zemích. V roce 2011 inventář vypracovaný časopisem The Economist ukazuje, že po několika letech korekcí je americký realitní trh pravděpodobně blízko svých základních úrovní, přičemž ukazatele již nevykazují zjevné nadhodnocení. Zdá se, že asijské země (Hongkong, Singapur, Čína) převládají se silným růstem cen. Podtržena je také francouzská výjimka, kdy se realitní bublina ve srovnání s jinými depresivními nebo korigujícími západními realitními trhy pouze mírně deflovala.
Ceny bydlení v roce 2008 ve všech zemích klesajíZemě | 2000-2005 | 2006 | 2007 | Trimestr | Poměr ceny a pronájmu | Poměr cena / příjem | Poslední čtvrtletí k dispozici |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Spojené státy | 5.6 | 4.5 | -0,3 | -5,7 | 123 | 102 | 2008 T2 |
Japonsko | -4,6 | -3.3 | -1.1 | -1.6 | 69 | 66 | 1. čtvrtletí 2008 |
Německo | -3.1 | -1.8 | -2.2 | -3,0 | 71 | 64 | 2007 Q4 |
Francie | 9.4 | 10.0 | 4.9 | -0,8 | 159 | 138 | 2008 T2 |
Itálie | 6.5 | 4.1 | 3.1 | 1.0 | 127 | 114 | 1. čtvrtletí 2008 |
Spojené království | 9.8 | 3.8 | 8.4 | -8.1 | 151 | 141 | 2008 Q3 |
Kanada | 6.2 | 9.1 | 8.4 | -0,2 | 182 | 127 | 2008 T2 |
Austrálie | 7.8 | 4.1 | 8.8 | -2.1 | 168 | 143 | 2008 Q3 |
Dánsko | 5.7 | 19.4 | 2.9 | -5,0 | 162 | 143 | 1. čtvrtletí 2008 |
Finsko | 4.0 | 8.4 | 5.5 | -4,0 | 146 | 105 | 2008 Q3 |
Irsko | 7.9 | 10.5 | -1.8 | -10,9 | 167 | 133 | 2008 T2 |
Holandsko | 2.9 | 2.9 | 2.6 | -0,1 | 156 | 158 | 2008 Q3 |
Norsko | 4.5 | 10.7 | 11.5 | -6,8 | 158 | 121 | 2008 Q3 |
Nový Zéland | 9.7 | 6.9 | 8.3 | -8.2 | 150 | 146 | 2008 T2 |
Španělsko | 12.2 | 6.3 | 2.6 | -5,0 | 187 | 147 | 2008 Q3 |
Švédsko | 6.0 | 10.6 | 8.6 | 0,8 | 160 | 120 | 2008 T2 |
švýcarský | 1.7 | 1.4 | 1.3 | 0,8 | 86 | 75 | 2008 Q3 |
Eurozóna | 4.6 | 4.0 | 1.7 | -1.8 | 127 | 111 | |
Průměrný | 4.2 | 3.6 | 1.5 | -3.8 | 122 | 104 |
Země | Roční změna (%) | Změna od roku 2007 (%) | Pod (-) / nad (+) ocenění / nájemné |
---|---|---|---|
Rakousko | 11 | 23.1 | -11 |
Hongkong | 6.4 | 63.6 | 64 |
Kanada | 5.4 | 17.8 | 77 |
švýcarský | 4.6 | 20.9 | 0 |
Nový Zéland | 3.3 | -2.3 | 66 |
Německo | 2.5 | 7.0 | -18 |
Belgie | 2.1 | 13.2 | 64 |
Francie | 1.3 | 0,9 | 49 |
Spojené státy | -0,7 | -27,8 | -15 |
Jižní Afrika | -1,3 | 7.8 | -8 |
Čína | -1,4 | 17.8 | 7 |
Austrálie | -2.1 | 9.8 | 45 |
Británie | -2.6 | -10.2 | 23 |
Japonsko | -2,9 | -13.1 | -37 |
Itálie | -3.4 | -9,4 | 0 |
Švédsko | -3.7 | 6.5 | 32 |
Holandsko | -4,4 | -10.1 | 17 |
Dánsko | -6 | -19,2 | 13 |
Španělsko | -8,3 | -22,4 | 22 |
Irsko | -14,4 | -49,8 | -5 |
Americký trh s nemovitostmi zažil prudký růst cen v roce 2000 poté, co dot-com bubble zhroutila . Jak ukazuje inflačně upravený index cen nemovitostí v USA publikovaný Robertem Shillerem , americká realitní bublina měla nebývalou intenzitu po delší období (1890-2009), které trvalo více než sto let. Je však třeba poznamenat, že inflace nemovitostí se mezi jednotlivými americkými státy velmi lišila; pětiletý nárůst indexu Case-Shiller přesáhl 275% v Los Angeles nebo Phoenixu a pouze 27% v Detroitu. Chronologie umožňuje identifikovat rozhodnutí, která měla vliv na krizi, z nichž některá sahají až do New Deal. Mezi hlavní příčiny , které vysvětlují původ této bubliny, však patří mánie vlastnictví domu, přílišná likvidita na trhu a „výjimečné“ či dokonce laxní úvěrové podmínky, pokud jde o rizikové půjčky (viz subprime ) . Zejména podle ekonometrických modelů lze většinu bubliny vysvětlit zhoršením kvality úvěrů během tvorby samotné bubliny způsobené finančními inovacemi, které jsou na úvěrovém trhu viditelně špatně kontrolovány. Rychlá deflace pozorovaná od roku 2007 odpovídá americkému krachu nemovitostí v roce 2000 . Druhá z nich vyvolala globální měnovou a finanční krizi , známou jako hypotéční krize s rizikovými hypotékami .
Dlouhodobý historický index rekonstruovaný ekonomem Robertem Shillerem z dlouhodobých amerických cen domů korigovaných o inflaci. Poslední vývoj byl zcela odpojen od dalších základních indexů, jako je cenový index nákladů na výstavbu, změna populace v USA a dlouhodobé úrokové sazby.
Historický index cen bydlení (1987–2011) bez očištění o inflaci u hlavních amerických měst ( Case-Shillerův index ).
Sezónně očištěná meziroční změna indexu Case-Shiller ilustrující ohromující meziroční nárůst cen (2004-2006).
Case-Shillerův index dvaceti hlavních amerických metropolí v letech 2000 až 2011 ilustrující fázi bubliny a poté její deflaci. Dokonce i město jako Detroit ušetřené realitní bublinou bylo poznamenáno fází krize.
K prudkému nárůstu cen francouzských nemovitostí došlo od roku 2002 , tentokrát v celé Francii. Již v říjnu 2004 , Jacques Friggit odhaduje, že „nedávný vývoj cen nemovitostí se objeví historicky nenormální“ . V letech 1997 až 2007 se ceny domů a bytů nakonec zvýšily o 142%. Podle banky BNP Paribas se ceny té staré mezitím zvýšily na vnitrostátním území o 155% a v Paříži o 191%, což odpovídá znásobení cen faktorem tři. V roce 2008 utrpěl realitní trh první krizi, ale o několik měsíců později se zastavil a viděl, že ceny v některých městech, zejména v Paříži a jeho regionu, začaly opět růst. Po dluhové krizi byl konec tohoto oživení viditelný na konci roku 2011.
Hodně současné práce ekonomů se snaží vyvodit možné ponaučení z důsledků prasknutí kvaziglobální realitní bubliny v roce 2000 a z ní vyplývající ekonomické krize. Jean Tirole zejména konstatuje, že původ současné krize spočívá v nadměrné likviditě na finančních trzích a v přítomnosti realitní bubliny. Měly by centrální banky kromě kontroly inflace a podpory hospodářského růstu zasáhnout a omezit likviditu na finančních trzích, aby deflovaly bublinu aktiv? Debata je velmi široká. Bývalý předseda Federálního rezervního systému USA Ben Bernanke nebyl pro a tvrdil, že centrální banky by neměly zasahovat, pokud by bublina aktiv neměla viditelný vliv na inflaci. Místo prasknutí bubliny navrhují jiní ekonomové regulační mechanismy, které by sestávaly z vlád nebo finančních institucí, které by hromadily rezervy, aby se vyrovnaly s prasknutím bubliny. Nadměrná sekuritizace a prodej rizikových úvěrů na finančním trhu poté také zbavily odpovědnosti některé finanční instituce, které nebyly nuceny kontrolovat kvalitu úvěrů na nemovitosti (subprime krize). Ratingové agentury rovněž podcenily rizika spojená s těmito finančními produkty, i když u mnoha z nich mají rating AAA. A konečně fiskální pobídky nebo přímé či nepřímé státní dotace na nemovitosti v mnoha zemích (záruka Fannie Mae a Freddieho Mac , odpočitatelnost úroků z půjček ve Spojených státech nebo ve Spojeném království). Uni a mechanismus osvobození od daně Rovněž je zdůrazněna regulace řešení podmínek hypotečního úvěru (doba trvání, sazba a maximální dluh) jako řešení omezující tvorbu realitní bubliny.