| ŘÍM (Francie) | C1503 |
|---|
Promotér nemovitosti je prodejcem prostorů vybudovaných nebo mají být postaveny. Dnes je to promotér, kdo iniciuje proces nabízení nových nemovitostí . Díky své znalosti poptávky, dostupnosti půdy (tj. Půdy, která je nezbytnou podporou jakékoli operace), regulačních aspektů (které jsou při činnosti důležité) a nejvhodnějších způsobů financování z ní činí významného agenta v realitní trh . Tato kombinace dovedností a zvládnutí informací z něj činí dobře umístěné místo, které je jinak vyžadováno mezi různými zúčastněnými stranami: klientem , finančním , projektovým manažerem (architektem), stavební společností, regulačním úřadem atd.
Pojem „realitní developer“ byl vytvořen v roce 1954 v doprovodu Fernanda Pouillona k označení toho, co se dříve nazývalo „developerské společnosti“. Intenzivní výstavba na bydlení podporované francouzskou vládou času a spekulaci s nemovitostmi , který jej doprovázel založil charakter a termín.
Podle historického Roberta se termín „promotor“ přišel v polovině XX th století, konkrétně jmenovat developera, „osoba, poskytování a financování výstavby budov.“ Pojmy „propagace nemovitostí“ a „rozvoj nemovitostí“ jsou rovnocenné, ale „vývojář“ je anglicismus.
Žádná terminologie ve francouzském rozlišení promotorů mezi pozemkem a majetkem promotéra . Tyto dvě činnosti lze rozlišit, pokud vezmeme v úvahu jejich obsah, ale v praxi koexistují a dokonce často jsou také praktikovány stejným operátorem.
Realitní developeři jsou často malé struktury (vedené bývalými právníky nebo realitními makléři): Mobilizují několik zaměstnanců a málo vlastního kapitálu . V současné době banky k financování projektu vyžadují 20% vlastní kapitál, ale mají schopnost najít potřebné financování od půjčujících institucí. Tento nástroj financování, a tedy zahájení nového projektu, závisí na situaci na realitním trhu v kategorii projektovaného prostoru a na finanční síle potenciálních kupujících nebo nájemců oslovených promotérem. V případě nové výstavby nebo větší renovace / přestavby musí developer prokázat úroveň předpronájmu (rezervace), kterou věřitelé považují za dostatečnou pro daný typ budovy a trhu, aby se minimalizovalo riziko vážení zboží. konec investice.
Někteří vývojáři mají své vlastní služby v oblasti architektury , výstavby nebo správy nemovitostí , ale většina tuto práci zadává subdodavatelům.
Realitní rozvoj je velmi závislý na hotovosti .
Nemovitosti jsou ze své podstaty drahé aktivum a nejsou likvidní . Získání je nákladné a je obtížné jej prodat. V procesu rozvoje nemovitostí musí developer získat pozemek , zaplatit náklady na vylepšení ( tvrdé náklady ) a také poplatky mnoha konzultantů nezbytných k provedení projektu ( měkké náklady ). Vzhledem k tomu, že náklady jsou vysoké, prodej není okamžitý a návratnost investice se následně zpozdí, je rozvoj nemovitostí finančně riskantní. Velká část práce promotéra je řízení rizik .
Vzhledem k velkým počátečním investicím je většina projektů rozvoje nemovitostí financována z vysokého výpůjčního poměru ( pákový efekt ). To zvyšuje potenciální zisky, ale odpovídajícím způsobem zvyšuje riziko likvidity. Projekt bude ziskovější, když se záloha sníží na minimum a když začne generovat dostatečný peněžní tok k včasnému pokrytí dluhové služby . Bude to o to riskantnější, že plánování a výstavba budovy trvá dlouho, protože původně vnímané tržní příležitosti se mohly vypařit.
Financování realitních projektů probíhá různými způsoby, ale většina finančních opatření vyžaduje následující zdroje:
Úspěšný promotér může zbohatnout, vzhledem k podílu na zisku, ale někdy jsou rizika obrovská, zvláště když je ekonomika nestabilní. Nízká likvidita jeho aktiv také činí promotora závislým na externích zdrojích financování, které jsou někdy velmi křehké. Nedostatek likvidity je častou příčinou bankrotu developerů nemovitostí.
I když se proces rozvoje nemovitostí liší podle typu budovy a daného projektu, lze předpokládat, že v přibližném chronologickém pořadí sleduje následující různé kroky:
Funkce reálného promotor nemovitostí je předmětem článku 1831-1 z občanského zákoníku , který definuje „smlouvu realitního developmentu“ jako: „mandát společného zájmu, kterými se člověk nazývá“ real estate promotor „se zavazuje k masteru díla, které má být provedeno za dohodnutou cenu, prostřednictvím smluv o pronájmu díla, s realizací stavebního programu jedné nebo více budov, jakož i samotné pokračování nebo provedení za výměnu za dohodnutou cenu odměny, veškeré právní, správní a finanční operace přispívající ke stejnému předmětu nebo jejich část. » Pořadatelem může být fyzická nebo právnická osoba.
Jednají buď pro vlastní účet, nebo v rámci programů, do nichž je sdruženo několik promotérů.
Ve Francii je development nemovitostí samostatným profesionálním odvětvím a má kolektivní smlouvu. Tato kolektivní smlouva byla podepsána dne18. května 1988. Identifikátor kolektivní smlouvy (IDCC) je 1512.
Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (PPI) prohlašuje Vysokému úřadu pro transparentnost veřejného života (HATVP), že bude ve Francii v roce 2018 provádět lobbistické aktivity ve výši nepřesahující 300000 eur.
V Severní Americe se sice některé univerzitní realitní programy zaměřují na rozvoj (obvykle programy MBA ) a několik univerzit nabízí specifický magisterský program v oblasti rozvoje nemovitostí, ale většina vývojářů vstupuje do oboru z jiných profesí. Jsou to často lidé od spřízněných živností ( architektura , účetnictví , práva , strojírenství , stavebnictví , územního plánování , atd. ).
Právní vzdělávání je v této náročné profesi skutečným plusem. V rozhovoru pro Le Monde enčervence 2016propagátor Xavier Béraud-Bédouin (Bordeaux) uvedl, že práce byla politická. Vyžaduje skutečnou síť pro sociální správu souborů.
Pozadí v oblasti financí je však obecně nezbytným předpokladem pro zaměstnání v zavedené realitní developerské společnosti. Schopnost provádět takové projekty skutečně vyžaduje složitá finanční opatření: jen málo lidí nebo společností je schopno financovat realitní projekty na základě vlastního kapitálu .